El gran negocio del trueque entre Iván Sánchez y “Yula” del Fabro en Las Toscas, es solamente para ellos, ronda en los tres millones de dólares.

Las casi 62 hectáreas del área industrial de la municipalidad de Las Toscas, tiene un costo dinerario elevado que ronda en los tres millones de dólares, porque NO se cotiza nada más que los 620 mil metros cuadrados de terreno, sino el cumplimiento de todos los requisitos que la provincia y la localidad requieren para que ello sea inscripto y habilitado para un parque industrial; tal cual está inscripto dicha área perteneciente a la municipalidad norteña.

Cabe destacar que la misma figura con toda la documentación reglamentaria, a través de escritura pública otorgada el 02 de octubre de 2017, por la escribana Jacoba De los Ángeles Ahrndt, en el registro notarial número 246, a favor de la municipalidad de la ciudad de Las Toscas.

En cambio el terreno que ofrece Raúl Del Fabro, que ronda en las 24 hectáreas, carece del cumplimiento de todos los requisitos que necesita cualquier predio que tenga el fin de urbanizarse, por lo tanto el negocio, es solamente para Iván Sánchez y su socio comercial Raúl “Yula” del Fabro; ambos poseen pleno conocimiento que están estafando al pueblo de la ciudad de Las Toscas, en cuanto a Del Fabro, NO es la primera vez que lo hace, ya que se ha adueñado ilegalmente de la Sociedad Rural de Las Toscas y del ingenio Azucarero de Las Toscas, entre otras cosas;  mientras que el intendente Iván Sánchez, tiene una denuncia en su contra, por haberse quedado en el año 2013, con más de 300 mil pesos correspondiente a un juicio laboral, cuando asumió la presidencia del Samco tosquense, siendo él, secretario de gobierno de la municipalidad norteña.

Por todo ello, mostramos parte de la documentación existente y damos a conocer cada ítems de los montos dinerarios que le corresponden a la municipalidad local por las 62 hectáreas que están inscriptas para el área industrial.

El costo estimado de la tierra virgen para ese fin ronda entre los USD 220.000 y USD 400.000 en total, mientras que el costo para dotarlo de infraestructura y lograr la aprobación definitiva para escriturar oscilará entre los USD 1.500.000 y USD 3.000.000, dependiendo del nivel de consolidación vial y eléctrica que se proyecte.

En un desarrollo de esta magnitud (62 hectáreas o 620.000 m²), el valor de compra de la tierra representa solo una fracción menor del negocio; el verdadero desafío económico está en la inversión de infraestructura exigida por la Provincia de Santa Fe para otorgar las partidas inmobiliarias individuales. Costo de la Tierra (62 Hectáreas en Las Toscas)

En el departamento General Obligado (norte de Santa Fe), el valor de la hectárea rural mixta o agrícola cotiza entre los USD 2.500 y USD 4.000. Sin embargo, al estar a solo 1 kilómetro del casco urbano de Las Toscas y contar con potencial de acceso logístico (cercanía a la Ruta Nacional 11), el valor asciende por su plusvalía inmobiliaria.

Precio estimado por hectárea: Entre USD 3.500 y USD 6.500.

Costo total del predio: Aproximadamente entre USD 217.000 y USD 403.000 en estado bruto (tierra sin mejoras).

Costo Técnico, Legal y de Permisos (Burocracia de Aprobación)

Para subdividir un Área Industrial, no se aplica el régimen de loteo residencial común. Se debe adecuar a la Ley Provincial Nº 11.525 de Parques y Áreas Industriales.

Estudios Hidrológicos y Altimetría: En el norte santafesino la escorrentía del agua es crítica. Un estudio de cuenca hídrica y no inundabilidad cuesta entre USD 5.000 y USD 8.000.

Estudio de Impacto Ambiental (EIA): Al ser un área industrial, la provincia exige una categorización ambiental de alta complejidad. Los honorarios de la consultora ambiental rondan los USD 8.000 a USD 12.000.

Plano de Mensura, Deslinde y Subdivisión: El trabajo de agrimensura para diagramar las manzanas industriales, calles de giro pesado y ochavas especiales cuesta entre USD 10.000 y USD 18.000.

Subtotal de papeles y aprobaciones: USD 23.000 a USD 38.000.

 Costo de Infraestructura Obligatoria (El verdadero gasto)

Para que el Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT) te libere las partidas de cada lote para poder escriturar, debés ejecutar y garantizar las obras intramuros. El costo promedio de urbanización industrial básica en Argentina se calcula entre USD 3 y USD 6 por metro cuadrado de tierra bruta para opciones estándar (en zonas núcleo del sur supera los USD 15/m²).

Caminos Aptos para Tránsito Pesado: No sirve el ripio común. Exigen apertura de calles anchas con base de suelo-cemento, cordón cuneta y escoriado pesado o carpeta asfáltica preparada para camiones con acoplado de gran tonelaje.

Tendido Eléctrico Industrial (EPE): Es la obra más costosa. Requiere llevar la línea de Media Tensión desde el punto de conexión disponible, instalar subestaciones transformadoras aéreas o en cámaras, y hacer la distribución interna trifásica para que cada lote tenga potencia fabril.

Desagües Pluviales e Industriales: Canales revestidos o entubados sobredimensionados para evitar anegamientos en las plantas industriales.

Perímetro y Accesos: Cerco perimetral olímpico de seguridad, zona de amortiguación (barrera forestal obligatoria por ley provincial) y pórtico de acceso.

Cálculo Global de Infraestructura: Desarrollar estas obras civiles esenciales demandará una inversión de USD 25.000 a USD 45.000 por hectárea. Multiplicado por tus 62 hectáreas, el desembolso en obras se ubicará entre los USD 1.550.000 y USD 2.790.000.

Resumen del Escenario Financiero

Nota: Una estrategia financiera habitual para este tipo de proyectos es tramitar las pre-aprobaciones hídricas y ambientales y luego comenzar a vender los lotes «en pozo» (preventa bajo boleto de compraventa con compromiso de infraestructura) para autofinanciar las obras de luz y caminos antes de llegar a la escrituración final.